Reklamaatio kiinteistön ja asunnon kaupassa

Reklamaatio eli ilmoitus virheestä tai puutteesta, ei tarkoita automaattisesti oikeudenkäyntiä, eikä sen tekemistä pidä epäröidä tai saamista pelätä. Jos kaupan osapuolet ymmärtävät tämän lähtökohdan, pitäisi rakentavan keskustelun reklamaatiosta vasta alkaa, eikä ainakaan siihen päättyä.

Miksi reklamaatio tehdään?

Reklamaation merkitys ilmenee kiinteistöjen osalta Maakaaren 2:25 §:stä ja asunto-osakkeiden osalta Asuntokauppalain 6:14 §:stä, joiden perusmääritelmän mukaan asunnon ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Oikein tehdyllä reklamaatiolla ostaja säilyttää oikeutensa vaatia ja saada hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta, tai kauppa puretuksi, tarvittaessa oikeusteitse.

Miten reklamaatio tehdään?

Reklamaatiolle ei ole säädetty määrämuotoa. Virheestä on kuitenkin syytä reklamoida kirjallisesti ja siten, että reklamaation tapahtuminen voidaan myöhemmin todistaa. Reklamaatio tulee osoittaa ja toimittaa suoraan myyjälle, vaikka kysymys olisi välittäjäkaupasta, koska välittäjä ei ole kaupan osapuoli.

Mitä reklamaation tulee sisältää?

Ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, 1) mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä 2) minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä siinä vaiheessa tarvitse  olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen todellinen suuruusluokka voi tarkentua vasta myöhemmin, lopullinen määrä joskus vasta korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan kuitenkin myöhemmin täydentää, eikä sitä ole syytä lykätä odottamaan tarkkoja virhe- ja kustannustietoja.

Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä, vähintään sen suuruusluokasta.

Mikäli virheiden jatkoselvittelyssä ilmenee kokonaan uusia virheitä tai puutteita, on näistä reklamoitava erikseen. Ylisuuria vaatimuksia on kuitenkin syytä välttää, kantajalla kun on todistustaakka ja vaatimusten esittäminen ja jutun voittaminen vain osittain voi johtaa siihen, että oikeudenkäyntikuluja ei voitosta huolimatta korvata kokonaan, tai pahimmillaan lainkaan. Lopputulos voi siten olla +/- 0, tai huonompikin rahallisesti.

Selvää on, että virheen havaittuaan on syytä ottaa tekninen asiantuntija, kuntotarkastaja, selvittämään virhettä sen laajuutta ja syitä. Kaupan molemmilla osapuolilla voi olla jo alkuvaiheessa intressi hankkia oma asiantuntija. Jos tarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, niitä on syytä vakavasti harkita. Myös lakimiehen konsultointi jo alkuvaiheessa on tärkeää, jotta osapuoli saa tiedon siitä, mitä ja miten vaatimuksia tulee tehdä ja mitä selvityksiä ja lisäselvityksiä tarvitaan.

Tärkeää on, ettei ostaja aloittaisi tai ainakaan veisi loppuun korjauksia varaamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua virheisiin. Toisin sanoen korjauksia ei pidä ainakaan tehdä hiljaisuudessa ja sen jälkeen lähettää laskua myyjälle. Myyjän mahdollisuutta muodostaa käsitystä väitetystä virheestä ja vaaditusta seuraamuksesta ei voi vaarantaa, esim. kohdetta muuttamalla, korjaamalla tai purkamalla ilman, että oikeus vaatia seuraamuksia samalla mahdollisesti menetetään.

Koska reklamaatio on tehtävä?

Sekä Maakaari että Asuntokauppalaki edellyttävät reklamaation tekemistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi tullut havaita. Reklamaatioajan pituus on siten kirjoitettu varsin joustavaan muotoon. Reklamaation tarkoituksena kuitenkin on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ongelman ilmettyä. Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee myös varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Liika ajan kuluminen myös käytännössä vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua sekä voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, ettei kaupan kohteessa ole merkityksellistä virhettä.

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana onkin, että ostajan tulee toimia sekä aktiivisesti että huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa, suorittaa tarkastuksia ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa virheen laadusta ja laajuudesta sekä siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava toisaalta huomioon se, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia. Myös tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen merkitys on selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle.

Asia voi usein olla tulkinnanvarainen, mutta ja ehkä juuri siksi suositeltavaa on, että reklamaatio tehtäisiin n. kolmen (3) kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta, vaikka oikeuskäytännössä joskus jopa n. 6 kk kuluessa, tai harvoin vieläkin myöhemmin, tehtyä reklamaatiota on pidetty vielä ajoissa tehtynä.

Maakaaren mukaan virheestä tulee edellä mainituista säännöistä huolimatta kuitenkin ilmoittaa viiden (5) vuoden kuluessa kiinteistön hallinnanluovutuksesta. Asuntokauppalain mukaan vastaava aika on vain kaksi (2) vuotta. Nämä aikarajat lähtökohtaisesti määrittävät viimeisen reklamaatioajankohdan riippumatta siitä, onko ostaja havainnut virhettä koskaan aiemmin. Reklamaatiota koskevat aikarajat eivät siis kuitenkaan päde, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esim. salannut kaupan kohdetta koskevan tiedossaan olevan virheen.

Asunto-osakkeen reklamaation erityispiirteistä

Reklamaatiotilanteen merkittävä eroavaisuus Asuntokauppalain kattamissa tilanteissa on siinä, että asunnon omistaja (oikeastaan osakkeiden omistaja/huoneiston haltija) ei taloyhtiössä yleensä vastaa koko rakennuksen kunnossapidosta, vaan siitä vastaa taloyhtiö ja kulut jakautuvat usein kaikkien osakkaiden välillä. Jotta ostaja säilyttäisi oikeutensa vedota virheeseen suhteessa myyjään, hänen kannattaa kuitenkin tehdä myyjälle Asuntokauppalain 6:14:n mukainen reklamaatio ja ryhtyä selvittämään asiaa yhdessä asunto-osakeyhtiön kanssa. Vasta taloyhtiönsisäisen vastuuvelvollisen selvittämisen jälkeen ostajan, jos se on ylipäätään aiheellista, on järkevää täsmentää myyjälle osoitettuja vaatimuksia, joihin hän yhtiön vastuu huomioiden on oikeutettu. Ennen yhtiön vastuun selvittämistä on epävarmaa sekin, mitä ja minkä lainkohdan perusteella ostaja voi myyjältä mitään vaatia. Toki ostajan kannalta pahimmillaan sekä myyjä että taloyhtiö kiistävät molemmat oman vastuunsa.

Lopuksi

Myyjän kannalta kauppakirjan vastuunrajoituksilla virhevastuuseen voi osin vaikuttaa, oikein laadittu kauppakirja on tässä suhteessa merkityksellinen. ”Sellaisena kuin se on” tai ”myydään purkukuntoisena” tyyppiset ehdot eivät kuitenkaan sellaisenaan ole tehokkaita, koska vastuuta voi rajoittaa vain yksilöimällä oikein ja riittävästi vastuun poissulkevat tilanteet. Ostaja ei toisaalta voi vaatia seuraamusta seikasta, jonka hän tiesi tai olisi pitänyt tietää. Molempien osapuolten kannalta asuntokaupan kuntotarkastus ennen kauppaa on siis asia, jossa ei kannattaisi säästää ja sama pätee myös ammattilaisen laatimaan kauppakirjaan. Mieluummin ongelmat ja riskit selvitetään etukäteen ja sovitaan tarkasti niiden merkityksestä ja vastuun jakautumisesta. Jälkikäteinen riitely on aina kallista.

Kiinteistönvälittäjää ei tule vaatia hoitamaan reklamaatioasiaa, koska välittäjä ei hyvän välitystavan mukaan saa toimia kummankaan kaupan osapuolen asiamiehenä riitatilanteessa. Joskus reklamaatio on kuitenkin syytä osoittaa sekä myyjälle että välittäjälle, jos vaikuttaa siltä, että virheellinen tieto on tullut kokonaan tai osin välittäjältä. Muita vastuutahoja voivat olla myös kuntotarkastaja (esim. huolimaton tarkastus) tai taloyhtiön isännöitsijä (esim. virheellinen tieto isännöitsijäntodistuksessa).

Nämä kaikki näkemykset ovat yleisiä ja osin vakiintuneitakin, mutta asiaa koskevien sääntöjen tulkinnat ja todistelu monimutkaisia. Edellä sanottua ei siis pidä käyttää ohjeena missään yksittäistapauksessa (tämä on kirjoittajan vastuunrajoitus).

Bureau Kiinteistölakipalvelut avustaa kiinteistönvälittäjiä, myyjiä ja ostajia asuntokauppariidoissa ja kiinteistökauppariidoissa, sekä muissa kiinteistöihin liittyvissä toimeksiannoissa. Meillä on pitkäaikaista kokemusta myös asunto-osakeyhtiöiden kunnossapitovastuusta, yhtiöjärjestysten tulkinnasta ja kohtuullistamisesta sekä asunto-osakeyhtiön osakkaiden oikeuksista. Hoidamme myös nk. grynderivastuu- ja muita rakentajan vastuutapauksia ja urakkasopimuksia. Alkuneuvottelu on aina maksuton, alustavan mielipiteen voi hankkia pienemmänkin ongelman osalta. Asian hoitamisen kustannuksista voidaan usein sopia etukäteenkin, joskus jopa kiinteään hintaan. Hoidamme myös oikeusapua saavien asiakkaiden riita-asioita. Lisää lakiaiheisia blogejamme löydät sivuiltamme hakusanalla lakipalvelut.