Pääkaupunkiseudun toimitilojen markkinakatsaus kevät 2025

Catella on jälleen koonnut yhteen katsauksen toimitilojen vuokramarkkinoista. Toimitilamarkkina on muutoksessa, kun teknologinen kehitys, etä- ja hybridityö sekä demografiset muutokset muokkaavat tilakysyntää. Siinä missä toimistotilan tarve on vähentynyt etätyön myötä, on logistiikka- ja datakeskustilojen kysynnän ennustettu kasvavan.

Toimistotilat

Toimistojen vajaakäytön kasvu jatkui pääkaupunkiseudulla, ja tyhjää toimistotilaa oli noin 1,4 miljoonaa neliömetriä, mikä vastaa 16,4 %:n vajaakäyttöastetta. Yleisesti ottaen toimistojen vuokraus on edelleen aktiivista, mutta käyttäjät etsivät usein entistä pienempiä tiloja. Myös alueelliset erot ovat kasvaneet viime vuosien aikana. Kun Helsingin keskustan lähiympäristössä ja Keilaniemessä vajaakäyttöasteet ovat alle 10 %, niin haastavampien osamarkkinoiden, kuten Aviapoliksen, Vallila-Kalasataman, Pitäjänmäen ja Leppävaaran luvut ovat yli 20 %:n tasolla. Toimistomarkkinan polarisoituessa kysytyimpien tilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan. Vuosi sitten Helsingin ydinkeskustan efektiivinen prime-vuokra oli 40 €/m²/kk ja nyt se on 42€/m²/kk. Nimelliset vuokrat ovat usein vielä korkeampia, mutta samalla vuokrasopimuksiin ovat vakiintuneet erilaiset vuokralaisetuudet, kuten vapaakuukaudet.

Prime-tilojen kysyntä on ylläpitänyt toimistojen uudisrakentamista

Työntekijöitä on pyritty houkuttelemaan työpaikoille erityisesti viihtyisien ja keskeisillä paikoilla sijaitsevien toimistotilojen avulla. Käyttäjäkysyntä prime-tiloja kohtaan on ylläpitänyt toimistojen uudisrakentamista, vaikka vajaakäyttöasteet ovat samalla nousseet.

Pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä rakenteilla noin 110 000 m² uusia toimistotiloja, joista valtaosa sijoittuu keskeisimmillä toimistoalueilla. Merkittävimpiä rakenteilla olevia hankkeita ovat Signe Helsingin keskustassa, The Node Pasilassa ja Keilaniemen Portti Keilaniemessä, joiden pääkäyttäjiksi tulevat PwC, Elisa ja Metsä Group. Vaikka pääkaupunkiseudulle on valmistunut uusia toimistohankkeita tasaiseen tahtiin viime vuosina, on uusien toimistorakennusten osuus tilakannasta pienentynyt 2000-luvun aikana. Vuonna 2008 modernien 10 vuoden sisällä valmistuneiden toimistojen osuus oli noin 18 % tilakannasta, kun nyt vastaava osuus on 8 %.

Liiketilat

Pääkaupunkiseudun liiketilojen vajaakäyttöaste on pysynyt matalana ja on tällä hetkellä 3,3 %. Helsingin ydinkeskustan prime-liiketilojen vuokrien lasku on jatkunut, ja ne ovat nyt 100 €/m²/kk tasolla. Samaan aikaan “big box” -kiinteistöjen vuokrat ovat nousseet, ja niiden nettovuokra on 13 €/m²/kk tasolla.

Teollisuus- ja logistiikkatilat

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen uudisrakentaminen on pysynyt aktiivisena viime vuosina. Vuonna 2024 pääkaupunkiseudulle valmistui yhteensä noin 80 000 m² uutta teollisuus- ja logistiikkatilaa, ja saman verran on valmistumassa myös vuoden 2025 aikana. Vuonna 2025 valmistuviin merkittävimpiin hankkeisiin lukeutuvat muun muassa DHL:n uusi logistiikka- ja pakettijakeluterminaali Helsinki-Vantaan lentokentän yhteyteen ja Kaupunkiliikenteen ratakorjaamo Mellunkylässä. Pääkaupunkiseudun lisäksi uutta tilaa valmistuu myös valtateiden varsille kehyskuntiin, joissa uutta tilaa on rakenteilla yli 200 000 neliömetriä. Teollisuus- ja logistiikkatilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla jatkoi nousuaan, ja on nyt 4,3 %. Teollisuus- ja logistiikkatilojen prime-bruttovuokra nousi 12,5 €/m²/kk, joka saattaa olla jo haasteellinen osalle pienistä toimijoista. Suomen logistiikkatilojen vuokrat ovat hyvinkin korkealla tasolla verrattuna useisiin muihin Euroopan maihin. Yksi keskeinen syy tähän on logistiikkatilojen korkeammat rakennuskustannukset Suomessa.

Datakeskukset

Kasvava datan määrä, pilvipalvelut ja tekoälyn kehitys ovat kasvattaneet tarvetta uusille datakeskuksille. Suomessa datakeskuksia on toistaiseksi vähän verrattuna Manner-Eurooppaan, mutta datakeskustoimijoiden kiinnostus Pohjoismaita kohtaan on kasvanut. Tämä johtuu osittain siitä, että muualla Euroopassa tonttimaan ja sähkön saatavuus on alkanut olla rajallista. Suomen vahvuuksia datakeskusten kannalta ovat muun muassa viileä ympäristö, hyvä sähkönsiirron kantaverkko ja osaava työvoima. Tällä hetkellä esimerkiksi Microsoftilla on käynnissä datakeskushankkeet Espoon Hepokorvenkaaressa, Kirkkonummella ja Vihdissä. Pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa datakeskushankkeita on suunnitteilla yhteensä noin 150 000 neliömetrin edestä.

Lähde: Catella Markkinakatsaus Kevät 2025

Lue myös:

Mitä kannattaa huomioida logistiikka- ja varastotilojen vuokrauksessa?

Missä sijaitsevat Tampereen houkuttelevimmat toimitilat?