Loma-asunnon verotus

Oletko miettinyt lomahuoneiston/-asunnon hankkimista vuokratulon hankkimistarkoituksessa ja osittain omaan käyttöön tai jopa oman yrityksesi nimiin? Asiaan liittyy useita keskeisiä verotuksellisia kysymyksiä, jotka on aina syytä selvittää ennen kohteen hankintaa tai rakentamista tai oman lomakiinteistön vuokrauksen aloittamista.

Asiaan voi toki liittyä myös muita kysymyksiä ja varmistettavia asioita. Esimerkiksi toiminnan luonnehtiminen majoitustoiminnaksi voi edellyttää matkustajailmoitusten tekemistä ja arvonlisäverollisuutta. Selvitettävät ja huomioitavat asiat eivät rajoitu vähennysoikeuden maksimoimiseen, mutta vähennysoikeuden tehokas käyttäminen voi olla taloudellisesti merkittävä asia.

Alla sanotun perusteella ei siis voi tehdä perusteltuja ratkaisuja, vaan ne on tehtävä kunkin omien olosuhteiden perusteella. Etenkin yrityksen omistaessa loma-asunnon, asiaan liittyy merkittävästi muitakin kuin tässä kirjoituksessa käsiteltyjä asioita. Tätä kirjoitusta ei tule muutenkaan ymmärtää neuvoksi toimia tietyllä tavalla tai vahvistuksena siitä, mitä järjestelyihin liittyvät veroseuraamukset todellisuudessa ovat. Kirjoitus on yleiskuvaus ja perustuu tällä hetkellä tiedossa olevaan oikeuskäytäntöön ja verohallinnon ohjeistuksiin, jotka myös ajoittain muuttuvat.

Tarjoamme palvelussamme yksityishenkilön käyttöön myös työkalun, jonka tarkoituksena on toimia apuna verotettavan tulon laskemiseksi huomioiden muun ohessa poistojen laskemisen ja erilaiset vähennykset. Vuokrauspalvelumme ja varauskalenterin käyttäminen mahdollistaa kohteen vuokraustarkoituksen osoittamisen vähennysoikeuden tehokkaaksi käyttämiseksi.

Yleisesti

Luonnollisen  henkilön saama vuokratulo  on  tuloverolain  mukaan verotettavaa pääomatuloa. Kun  huoneistoja  tai  kiinteistöjä  vuokrataan  pitkäaikaisilla  vuokrasopimuksilla,  sovelletaan  oikeuskäytännön perusteella yleensä tuloverolakia,  vaikka  vuokrattavia  kohteita olisikin useita. Kuitenkin myös lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla saatuun tuloon sovelletaan tuloverolakia, jollei toimintaa pidetä elinkeinotoimintana. Pääomatulojen hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat puolestaan vähennyskelpoisia (TVL 54 §).

Kohteen kulujen vähennysoikeus vuokraustoiminnassa

Käytännössä suuri merkitys tehtävillä verotusratkaisuilla on siinä, voiko omistaja vähentää kohteen kulut (hoitokulut, korjaukset ja mahdolliset poistot) kaikista vuokratuloistaan vai vain siinä suhteessa kuin kohdetta on vuokrattu ulkopuoliselle.

Loma-asunnon käyttö jaetaan käytännössä 1) vuokraustoiminnan käytön, 2) omistajien oman käytön ja yritysomistajan osalta myös 3) mahdollisen elinkeinotoiminnan, kuten edustuskäytön, välillä. Tulonhankkimistoiminnan käyttönä voidaan pitää yrityksen osalta myös esimerkiksi vapaa-ajan kiinteistön edustuskäyttöä ja yrityksen muun henkilökunnan kuin pelkästään omistajien virkistyskäyttöä.

Loma-asunnon kustannusten vähentäminen riippuu ensi sijassa siitä, mikä on loma-asunnon pääasiallinen käyttötarkoitus. Yksittäisen loma-asunnon pääasiallinen käyttötarkoitus on usein sen oma käyttö vapaa-ajan asuntona, vaikka sitä ajoittain myös vuokrattaisiin, jolloin vuokratulosta vähennetään vain toteutuneeseenvuokra-aikaan nimenomaisesti kohdistuvat kulut ja sellaiset yleiskulut, joita ei voi kohdistaa tiettyyn ajanjaksoon, suhteessa koko vuoteen. Kiinteistön katsotaan satunnaisessa/vähäisessä vuokrauksessa olevan yksityiskäytössä kaikkien niiden viikkojen aikana, jolloin se ei tosiasiallisesti ole vuokrattuna, vaikka sitä (samoin) tosiasiallisesti käytettäisiinkin itse vaikka vain viikon tai kahden ajan. Tällöin tärkeää on paitsi kaikkien vähennettävien kulujen kirjaaminen, myös sen osoittaminen, mihin ajanjaksoon ne kohdistuvat.

Jos loma-asunnon pääasiallinen käyttötarkoitus kuitenkin on tulonhankkimistoiminta, kustannusten jakoa vuokrauksen ja oman käytön välillä sekä kulujen vähentämistä arvioidaankin toisin perustein. Tulonhankkimistoiminnasta voi olla kysymys, jos 1) loma-asunto on sen vuokrattavana oloaikana (ei siis vain silloin, kun se on tosiasiallisesti vuokrattuna) pääasiassa tulonhankkimiskäytössä, 2) verovelvollinen on esittänyt sen jatkuvasta vuokraamisesta selvityksen, 3) asunto on ollut enemmän vuokrattuna kuin omassa käytössä ja 4) sen tosiasiallinen vuokraus ei ole vähäistä. Asiaa siis arvioidaan kokonaisuutena ja verovuosikohtaisesti (edellisen vuoden verotusratkaisu ei välttämättä sido seuraavana vuonna, jos olosuhteet ja käyttö muuttuvat), mutta aiempien vuosien ratkaisuilla voi olla merkitystä asian arvioinnissa. Käytännössä jako vähennyskelpoiseen/-kelvottomaan osaan tehdään tässä tapauksessa käytön (sen tarkoituksen) ajallisen jakautumisen perusteella mutta kuitenkin siten, että vähennysoikeus kohdistuu paitsi niihin päiviin, joina kohde on vuokrattuna, myös niihin päiviin, jolloin kohde on tyhjillään (mutta sitä kuitenkin yritetään vuokrata). Tällöin siis vain se osuus käytöstä, joka on omistajien tosiasiallista omaa käyttöä, voisi verotuksessa olla vähennyskelvotonta menoa. Ero satunnaiseen vuokraukseen voi siis olla huomattava vähennysoikeuden kannalta ja siten rahallisestikin.

Tulonhankkimiskäytön osalta verotuksen kannalta selkeintä on, että kohdetta tiettyjä omistajien käyttöön varattuja kausia lukuun ottamatta pyritäänkin myös todistettavasti vuokraamaan (kohde on välitys- tai muun yrityksen listoilla) ulkopuolisen toimesta, tästä asiasta on myös ennakkopäätös KHO:2017:131. Ennakkopäätöksessä käsiteltiin tilannetta, jossa loma-asunto oli koko vuoden välittäjän listoilla ja sen varausjärjestelmässä. Loma-asuntoa oli vuokrattu 105 vuorokautta, se oli ollut omassa käytössä 70 vuorokautta ja muun ajan, eli yli puolet vuodesta, loma-asunto oli käytännössä ollut tyhjillään.

Vähennettävät menot

Hoitomenot

Vuokratulosta vähennettäviä menoja voivat olla esim. seuraavat itse maksetut menot:

• vesi-, jätevesi-, tie-, sähkö- ja lämpömaksut
• kiinteistön vakuutusmaksut
• kiinteistövero
• vuosikorjausmenot
• vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot, esimerkiksi välityspalkkio ja puhelinkulut
• vuokraustoiminnasta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntimenot
• vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista aiheutuneet menot
• avainpalvelu-, siivous- ja muu huolto
• lisäksi yhtiömuotoisessa lomakohteessa vastikkeet

Vähennyskelpoisia ovat myös vuokraustoimintaan liittyvät palkat ja työkorvaukset. Lisäksi vähennyskelpoisia voivat olla vuokraustoiminnan matkakustannukset (esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat). Varsinaisten matkakustannusten lisäksi vuokratulosta voi vähentää myös muut matkasta johtuneet todelliset menot, kuten majoituskustannukset ja todelliset kulut elantomenojen lisääntymisestä (ei sen sijaan päivärahan tai ateriakorvauksen tyyppisiä kaavamaisia vähennyksiä). Edellä mainittu lista ei ole tyhjentävä.

Hankintahinta, vuosikorjaus ja perusparannus / poistot

Vuosikorjauksen luonteiset kohteen korjauksiin liittyvät menot vähennetään vuokratulosta niiden syntymisvuonna (maksuvuonna). Perusparannusmenot (omaisuuden muutos-, uudistus- ja muu vastaava, jolla kohteen laatutasoa parannetaan) lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon tai vähennetään poistoina vuokratulosta. Sama remontti voi pitää sisällään sekä vuosikorjausta että perusparannusta ja menot tulee vähennysoikeuden kannalta jakaa vastaavasti.

Vuokratulosta voidaan mahdollisesti vähentää vaadittaessa myös kiinteistöllä olevan rakennuksen hankintamenosta ja perusparannusmenoista tehtävä poisto. Myös kalusteiden ja kodinkoneiden hankintameno voidaan tietyin edellytyksin vähentää poistoina tai vähennyksenä. Jos poisto tehdään, pienentää tämä kuitenkin kohteen hankintamenoa, jolloin mahdollinen luovutusvoitto puolestaan kasvaa.

Vuokratulojen verotuksen poistoissa on kysymys vuokraustoiminnan käytössä olevien rakennusten, pitkävaikutteisten menojen sekä kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenojen vähentämisestä ja jaksottamisesta, koska näitä investointeja ei voi vähentää vuotuisessa verotuksessa suoraan. Rakennuksen hankintamenosta voi tehdä yleensä enintään 4 % vuotuisen poiston (asuin- tai siihen verrattava käyttö) sitä erikseen vaadittaessa ja luotettavan selvityksen perusteella (verohallinto ei laske poistoja oma-aloitteisesti). Mitä kalliimpi rakennus, sitä suurempi merkitys poistolla on (esim. 4 % poisto 200.000 euron rakennuksesta = 8.000 euron vähennys / vuosi). Poisto tehdään poistamattomasta hankintamenosta, jolloin poiston määrä vähenee vuosittain, mutta perusparannukset voivat puolestaan lisätä poistopohjaa. Poistot jäävät usein kokonaan tekemättä niiden merkityksestä huolimatta.

Ostetun kiinteistön hankintameno poistoja ajatellen on jaettava maapohjalle ja rakennukselle. Kauppahinta voi siis olla syytä eritellä, tai jakautuminen on jälkikäteen arvioitava. Perintönä tai lahjana saadun rakennuksen arvona käytetään perintö- ja lahjaverotuksessa käytettyä arvoa, josta tulee erotella rakennuksen ja maapohjan osuudet kuten ostettaessakin.

Maapohjan hankinnasta (tai sähkö- tai vesiliittymän osuudesta kauppahintaan) ei voi tehdä poistoja, mutta kiinteistön maapohjaan kohdistuvista perusparannustöistä voi tehdä tasapoistoja pitkävaikutteisina menoina. Rakennetun rakennuksen poisto taas määräytyy rakentamiskustannusten mukaan (urakkahinta tai tarvike-/materiaalikulut ja palkat).

Huom. poistoa ei voi tehdä siltä osin kuin rakennus on omassa käytössä. Poiston voi tehdä täysimääräisenä, jos rakennusta ei ole käytetty verovuonna lainkaan yksityiskäyttöön, mutta jos rakennus on ollut osin omassa käytössä, poiston voi tehdä vain siltä ajalta, kun rakennus on ollut vuokraustoiminnan käytössä.

Yritykseen omistajana liittyvät erityiskysymykset

Yrityksen omistajan saama verotettava etu

Osakkaan oman käytön osalta voi syntyä hänelle verotettava luontoisetu, jos osakas ei maksa käypää vuokraa kohteen käytöstä yritykselleen. Osakkaan yksityistalouden käytössä olevasta kiinteistöstä tai huoneisto-osakkeesta saatu veronalainen etu voi olla myös peiteltyä osinkoa, jos veronalaista etua ei ole käsitelty oikean määräisenä kirjanpidossa ja verohallinnolle annettavilla ilmoituksilla.

Vaikutus osingonjakoon

Yrittäjäosakkaan (30% omistusosuus) verovuonna omana tai perheensä asuntona käyttämän yhtiön varoihin kuuluvan asunnon arvo vähennetään hänen osakkeidensa matemaattisesta arvosta ennen osingon jakamista pääomatulo- ja ansiotulo-osinkoon (TVL 33 b § 3. mom.). Asunnolla tarkoitetaan myös muita kuin vakituisia asuntoja.

Loma-asunnon vuokraus elinkeinotoimintana (ja arvonlisäverotus)

Elinkeinotoimintaa on liike- ja ammattitoiminta ja sen tuloa EVL 5 §:n mukaan mm. liikkeen tai ammatin taikka siihen kuuluvan omaisuuden, oikeuden tai etuuden vuokraamisesta saadut korvaukset. Elinkeinotoiminnan omaisuuden vuokraamisestakin saatu tulo on elinkeinotoiminnan tuloa. Omaisuuserä taas kuuluu elinkeinotoimintaan, jos sitä käytetään yksinomaan tai pääasiassa elinkeinotoiminnassa, muutoin vuokraustoiminnan katsominen elinkeinotoiminnaksi edellyttää, että elinkeinotoiminnan tunnusmerkit täyttyvät kokonaisuutena arvioiden.

Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkeinä ovat yleensä mm. voiton tavoittelu, itsenäisyys, suunnitelmallisuus, liiketoimintariski, jatkuvuus ja toiminnan kohdistuminen rajoittamattomaan tai ainakin laajaan joukkoon. Elinkeinotoimintaa voi olla kohteen tai kohteiden vuokraaminen lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla.

Elinkeinotoiminnan tulo jaetaan ansio- ja pääomatuloksi tuloverolain (38 §) mukaisesti.

Tässä kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa voi olla kysymys myös arvonlisäverollisesta majoitustoiminnasta, jolloin vuokraan tulee lisätä ja vuokratulosta siten maksaa arvonlisäveroakin. Asiasta lisätietoa esim. verohallinnon ohjeessa ”Majoitustoiminnan arvonlisäverotus” 1.7.2023 (VH/2022/00.01.00/2023). Vuokrauksesta voi vapaaehtoisestikin hakeutua joissain tapauksissa arvonlisäverovelvolliseksi, vaikka kysymys ei olisikaan majoitustoiminnasta. Arvonlisäverollisuuden etuna voi olla hankintoihin/rakentamiseen ja kuluihin sisältyvän arvonlisäveron vähennysoikeus.

Lopuksi

Tärkeää on muistaa, ettei oman yrityksen omistamaa loma-asuntoa voi varata vain osakkaiden omaan käyttöön ilman, että kulujen vähennysoikeus menetetään yhtiössä ja, että osakkaan tulee maksaa käytöstään (mahdollisesti myös tyhjillään olon ajalta) veroa. Samoin itse omistetun loma-asunnon kustannuksista pääosa voi tällaisessa tapauksessa jäädä vuokratulostakin vähentämättä. Sen sijaan, jos kohdetta voidaan suurin osa vuodesta vuokrata, tai ainakin tarjota vuokrattavaksi ulkopuoliselle aidossa tulonhankkimistarkoituksessa ja tämä on myös todistettavasti tarkoitus, voi kulut ja poistoina hankintamenoakin saada vähennetyiksi suuremmalta osin vuokratuloista (tai yrityksen tuloista). Toteutuneiden vuokrausten tulee kuitenkin parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi ylittää oma toteutunut käyttö (aika, jona kohdetta ei tarjota ulkopuoliselle vuokrattavaksi).

Kaikkien vähennysten ja poistojen hyödyntäminen edellyttää jonkinlaista kirjanpitoa/muistiinpanovelvollisuutta vaikka kysymys ei olekaan yhtiöstä, mutta samalla hyöty huolellisuudesta voi olla merkittävä. Usein merkittävä osa vähennyksistä jää hyödyntämättä ja satunnaisestakin vuokraustoiminnasta maksetaan todellisuudessa veroa liikaa. Mikäli asian tarkempi selvittäminen, vuokrauksen aloittaminen ja/tai tulevan kohteen kauppaan liittyvien muiden asioiden varmistaminen kiinnostaa, ota meihin yhteyttä.

Lisätietoa on saatavissa kattavasti myös verohallinnon sivuilta ja ohjeista, mm. verohallinnon ohje ”Vuokraustoiminnan verotus” ja ”Majoitustoiminnan arvonlisäverotus”.

Teksti päivitetty 08/23